Vuositarkastuksen merkitys

Asuntokauppalain mukaisesti uudiskohteessa tulee järjestää vuositarkastus aikaisintaan 12kk ja viimeistään 15kk rakennusten käyttöönotosta. Vuositarkastuksen pitämisellä on merkittävä vaikutus. Taloyhtiön sekä osakkaan tulee viimeistään vuositarkastuksessa reklamoida kaikki ne virheet, jotka on havainnut tai jotka olisi pitänyt havaita. Ellei näitä virheitä reklamoi, menettää pääsääntöisesti oikeuden vedota niihin myöhemmässä vaiheessa. Pääsääntö on, että vuositarkastuksen jälkeen grynderi (perustajaurakoitsija) vastaa enää ns. piilevistä virheistä. Tältä osin rakennuttajan vastuu kestää 10 vuotta. Tärkeää on myös muistaa, että vuositarkastuksen pitäminen mahdollistaa vakuuksien vapautumisen. Kun vuositarkastus on pidetty (ja taloyhtiölle on valittu rakentamisvaiheen jälkeinen hallitus), vapautuu rakennusvaiheen jälkeinen vakuus automaattisesti ilman suostumuksia viimeistään 12kk vuositarkastuksen pitämisestä.

Osakas reklamoi osakkaan kunnossapitovastuulla olevista seikoista ja hallitus taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista virheistä.

Taloyhtiön hallituksen kannattaakin siis satsata vuositarkastukseen. Hallitus vastaa siitä, että taloyhtiö reklamoi yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista virheistä. Hallitus tarkastaa siten yhtiön yhteiset tila kuten käytävät, mahdollisen saunan ja piha-alueet sekä yhtiön julkisivun ja rakenteet (näkyvissä olevat). Vihreet kirjataan ylös ja ne reklamoidaan rakennuttajalle kirjallisesti viimeistään vuositarkastuskokouksessa. Tärkeää on kuitenkin kirjata vain aidot virheet, esim. muutossa tulleet pienet kolhut eivät ole virheitä perustajaurakoitsijan suorituksessa. Mahdollisista lisävaurioita aiheuttavista virheistä, kuten rikkinäisestä hanasta tai vuotavasta katosta tulee tietenkin reklamoida heti, jo ennen vuositarkastusta. Mikäli vuositarkastuksen jälkeen ilmaantuu virheitä, tulee niistä reklamoida välittömästi ja viimeistään kahden kuukauden sisällä. Ratkaisevaa vastuun kannalta tällöin on, onko virhettä voinut havaita jo vuositarkastuksessa. Esimerkiksi kylpyhuoneen vialliset kaadot, puuttuvat rännit, toimimattomat sähköpistokkeet ja avautumattomat ikkunat ovat esimerkkejä virheistä, jotka pitäisi havaita vuositarkastukseen mennessä.

Miten toimia käytännössä?

Rakennuksen huolto tulee muistaa järjestää heti ja noudattaa grynderin luovuttaman huoltokirjan mukaisia huoltoaikoja. Huoltojen ja huoltokirjan ylläpitämisestä sovitaan yleensä isännöitsijän tai huoltoyhtiön kanssa. Laiminlyödyt huoltotoimet voivat olla myöhemmin vastuukysymysten kannalta ongelmallisia. Hallituksen on hyvä valmistautua vuositarkastukseen ajoissa. On syytä kysyä itseltään, osaanko hallituksen jäsenenä tarkastella rakennusta ja sen ympäristöä siten, että havaitsen mahdolliset rakennusvirheet tai suunnitelmista poikkeavat ratkaisut tai puutteet vai onko syytä turvautua ulkopuoliseen apuun. Hallituksen vastuunkin kannalta voi olla järkevää käyttää asiantuntijaa, joka tarkastaa rakennuksen sovitussa laajuudessa ja laatii listauksen havaitsemistaan puutteista.

Hallituksen kannattaa ohjeistaa osakkaita ilmoittamaan virheistä myös hallitukselle ja/tai isännöitsijälle, jos on pienikin epäilys siitä, kuuluuko virhe osakkaalle vai taloyhtiölle. Mikäli virhe ilmenee taloyhtiön vastuulla olevissa rakenteissa olisi tärkeää, että taloyhtiö voi varmistua grynderin tekemän korjauksen asianmukaisuudesta. Esimerkiksi pistorasiat, puutteellisesti toimiva lattialämmitys tai ilmastointi ja vialliset kaadot kylpyhuoneessa sekä halkeamat seinissä, ovat kaikki vikoja, jotka ovat taloyhtiön kunnossapitovastuulla. Osakas ei välttämättä ylipäätään edes huomaa näistä kaikista reklamoida.  Ulkopuolinen asiantuntija voi suorittaa kartoituksen myös huoneistoissa tai kyselyn osakkaille. Lista virheistä toimitetaan joko ennen kokousta tai viimeistään vuositarkastuskokouksessa grynderille. Kokouksessa esimerkiksi kiistanalaiset virheet voidaan käydä katselmoimassa. Itse vuositarkastuskokoukseen onkin myös syytä osallistua. Vuositarkastuksen jälkeen tulee kokouksesta laadittu pöytäkirja tarkastaa ja ilmoittaa mahdolliset puutteet ja lisäykset kolmen viikon kuluessa. Tämä on syytä sopia erikseen jonkun tehtäväksi, hallitus ei voi vain olettaa, että isännöitsijä hoitaa tarkastuksen.

Korjausten toteutumista on myös syytä seurata. Yhtiöllä on oikeus käyttää omaa valvojaa, joka voi olla tarpeen ainakin, jos löytyy isompi korjaustarve. Virheet on myös tultava korjatuksi ennen vakuuksien vapautumista. Siten, ellei esimerkiksi 9 kuukauden kohdalla vuositarkastuksen jälkeen korjauksia ole tehty, on syytä vaatia korjausten suorittamista vielä erikseen ja informoida, että taloyhtiö tulee vastustamaan vakuuksien vapauttamista ja käyttämään vakuutta virheen korjaamiseen. Tarvittaessa vakuuksien vapauttamisen vastustamista koskeva asia tulee laittaa vireille kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeudessa viimeistään ennen kuin 12 kk on kulunut vuositarkastuksen pitämisestä. Hallituksen tulee pitää huoli siitä, että näin tarvittaessa tehdään.  Valitettavia ovat myös tapaukset, joissa urakoitsija kylläkin korjaa havaitun vian, mutta puutteellisesti. Mahdollisesti vikaa korjataan useitakin kertoja niin, että ensin ylitetään vakuuksien vapautumisen rajapyykki ja tämän jälkeen ylitetään juuri ja juuri 10 vuoden rajapyykki ja taloyhtiö vasta tällöin herää korjausten puutteellisuuteen. Tällöin urakoitsija vetoaa yleensä siihen, että vaatimus on jo vanhentunut. Kuten arkielämässäkin, jos virhe on käynyt, ei sitä kannata paikata enää uudella virheellä vaan hoitaa korjaus huolellisesti ja tarpeellisessa laajuudessa. Aina ei voi luottaa pelkästään urakoitsijan korjausehdotukseen ja korjaustapaan.