Taloyhtiöllle on annettu varsin tehokas keino vastikkeiden perintään. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaisesti yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, ellei osakas maksa erääntynyttä yhtiövastiketta.

Laissa annetusta varsin tehokkaasta uhasta huolimatta, käy useinkin niin, että jollekin osakkaalle kertyy useamman kuukauden vastikerästit ennen kuin hallitus tai isännöitsijä uskaltaa, tohtii tai ehtii puuttua asiaan. Kun vastikkeita on maksamatta kahdelta kuukaudelta, voi ja hallituksen myös tulisi antaa osakkaalle varoitus huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Jollei vastikerästiä makseta ja kolmaskin vastike erääntyy, tulee taloyhtiön viedä huoneiston hallintaan ottoa koskeva kysymys yhtiökokouksen päätettäväksi. Jos vastikkeita ei makseta ennen asiasta päättävää yhtiökokousta, taloyhtiö voi tehdä päätöksen (enemmistöpäätös) huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi.

Taloyhtiön tulee vuokrata huoneisto markkinahintaan ja periä saadusta vuokrasta maksamatta olevat vastikkeet ja tilittää mahdollinen ylijäämä osakkaalle. Menettelyllä pyritään siten rajoittamaan yhtiön ja osakkaiden taloudellisia riskejä. Kuvio ei toimi aina täysin mutkattomasti, jos yhtiö esimerkiksi sijaitsee alueella, josta asuntoja ei saada vuokratuksi tai asunto on niin huonokuntoinen, että se vaatisi ennen vuokrausta mittavaa remontointia. Silti hallintaanottoa arastellaan usein turhaankin ja joskus niin pitkään, että vuokratuotoilla ei saada enää katettua kertyneitä rästejä. Tällöin päädytään usein kysymään, onko asiassa toimittu yhtiön edun mukaisesti.

Hallintaanottoa koskevan varoituksen pitäisi olla rutiininomaisesti osa yhtiön perintäpolitiikkaa ja rutiinia tulisi noudattaa tasapuolisesti. Taloyhtiön ja muiden osakkaiden ei tule olla kenenkään asumisen rahoittajana. Yllättävät sairastumiset tai äkilliset muutokset elämäntilanteessa voivat joskus antaa aihetta poikkeukseen, mutta tällöinkään ei tilanne voi jatkua pitkään ja osakkaan tulisi joka tapauksessa kyetä järjestämään asiansa kohtuullisessa ajassa ja tilanteen tulisi olla kertaluonteinen poikkeustilanne.

Huoneiston hallintaan ottoa voidaan käyttää myös muissa lain määrittämissä tilanteissa. Perusteena voi olla mm. huoneiston huono hoito, häiritsevä elämä tai käyttötarkoituksen vastainen käyttö. Hallintaanotto siis turvaa myös häiriötöntä ja turvallista asumista. Vastikkeen maksun laiminlyönti on yleensä melko yksinkertaista näyttää toteen, sen sijaan muut perusteet edellyttävät varsin vahvaa näyttöä tuekseen ja rikkomuksen tulee olla merkitykseltään vähäistä suurempi. Toisinaan rajanveto voi olla hankalaa ja tilanteen arvioinnissa sekä oikean menettelyn turvaamiseksi voi olla järkevintä ottaa yhteyttä asiantuntijaan.

Hallintaanottomenettelyssä tulee noudattaa lain määräyksiä täsmällisesti. Jos osakas nostaa moitekanteen ja säädettyjä vaatimuksia ei ole noudatettu, tuomioistuin julistaa yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi. Varoitus on annettava aina todisteellisesti tiedoksi. Jos huoneisto on esimerkiksi vuokrattu, tulee varoitus antaa tiedoksi osakkaan lisäksi myös vuokralaiselle. Varoituksessa on myös riittävästi yksilöitävä moitittava menettely. Häiritsevän elämän osalta ei esimerkiksi riitä, että syyksi ilmoitetaan vain häiritsevä elämä, vaan varoituksessa tulee yksilöidä myös se, millaista häiriötä on aiheutettu ja milloin. Yhtiökokouksen tekemä päätös hallintaan ottamisesta tulee myös muistaa antaa todisteellisesti tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä.

Hallintaanottovaroitukset ja hallintaanottomenettely eivät ole isännöitsijän tai hallituksen arkea, ainakaan silloin, jos taloyhtiössä asiat sujuvat. Hoidamme mielellämme hallintaanottoprosessin alusta loppuun.