Nämä ohjeet soveltuvat asunto-osakkeen ostajan käyttöön. Ei kiinteistöä ostavalle! Kauppakirjan tarkistamista ja kaupan ehtoja ei käsitellä tässä kirjoituksessa. Jos teet kaupat, muista säilyttää kaikki kaupan asiakirjat myyntiesitteineen.

Asuntokauppalaissa on ostajalle asetettu tarkastusvelvollisuus. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kun olet löytänyt unelmiesi asunnon, on syytä pitää pää kylmänä vielä hetki. Kun olet tarkastanut asunnon päällisin puolin tarkastele kohdetta vielä “paperilla”. Ilman erityistä syytä ei ostajan kuitenkaan tarvitse selvittää myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Tätä listausta voit käyttää apuna, kun mietit mitä kaikkea pitää selvittää.  

  1. Hanki tärkeimmät paperit ja lue ne, jos et ymmärrä, kysy. Elämäsi luultavasti isoin hankinta, on ok kysyä.

Tarvitset ainakin:

-isännöitsijäntodistus (yhtiön ja huoneiston osalta) ja todistuksen liitteet:

-viimeisin tilinpäätös

-toimintakertomus

-talousarvio sekä

-tilintarkastus- ja/tai toiminnantarkastuskertomus,

-hallituksen selvitys suoritetuista kunnossapito ja muutostöistä,

-hallituksen selvitys kunnossapitotarpeesta

-energiatodistus.

Pyydä myös muut liitteet kuten, yhtiöjärjestys ks. kohta 3! Pyydä ja lue myös muut liitteet tarpeen mukaan, kuten kuntoarvio- ja tutkimus, jos sellainen on tehty. Halutessasi saat pyynnöstä myös osakeluettelon (julkisilta osin).

2. Muodosta  käsitys yhtiössä tehdyistä ja tekemättömistä korjauksista.

  • Jos vastike on alhainen, mikä on syy sille? Tingitäänkö välttämättömistä korjauksista tai ehkä yhtiö vuokraa omistamiaan liiketiloja?
  • Tarkista onko yhtiö tehnyt tarvittavat remontit ajallaan vai onko syntynyt ns. korjausvelkaa. Kannattaa tarkastella koko yhtiön korjaushistoriaa eikä vain esimerkiksi 5-vuotissuunnitelman perusteella päätellä mitä on tulossa.
  • Korjausvelka tarkoittaa, että kohteeseen ei ole tehty korjauksia, jotka olisi jo esimerkiksi rakennuksen iän ja kunnon puolesta pitänyt tehdä. Putkiremppa ei ole ainoa.
  • Jos putkiremppa on tehty, tarkista, onko se tehty ns. perinteisenä linjasaneerauksena, jolloin kaikki rakennuksen putkistot on uusittu ja onko tässä yhteydessä uusittu myös esimerkiksi sähköt ja datakaapeloinnit. Vai onko putkien ikää lisätty esimerkiksi sukittamalla, jolloin käyttövesiputkien, sähköjen jne. remontit voi olla vielä edessä päin ja ylipäätään tehtäväksi voi tulla sittenkin se linjasaneeraus.
  • Jollei perinteistä linjasaneerausta ole tehty, voi olla, että kohteessa on paljon kylpyhuoneita, jotka vaatisivat kunnostusta.   Yhtiössä voikin tulla yhtiön eli kaikkien osakkaiden maksettavaksi asuinhuoneistojen märkätilojen korjaus. Ei siis ole autuus, jos juuri ostamasi huoneiston kylppäri on remontoitu, voit joutua osallistumaan myös muiden huoneistojen märkätilojen kunnostukseen, vaikka voit ko. tilanteessa olla oikeutettu hyvitykseen.
  • Myös julkisivu sekä ikkunat, katto ja pihan korjaus ovat korjauksia, joita on tehtävä jossain vaiheessa. Myös lämmitys(tai viilennys)järjestelmä voi tulla uusittavaksi. Pihakannen remontti voi olla yllättävän kallis. Korjaukset ovat vääjämättömiä ja on hyvä, että niitä tehdään, mutta haluat varmasti osata varautua niihin.

3.       Yhtiöjärjestys.

  • Ennen kaikkea, lue yhtiöjärjestys! Ostaessasi asunto-osakeyhtiön osakkeita, sitoudut noudattamaan yhtiöjärjestystä, etkä voi jälkikäteen ilmoittaa olleesi tietämätön yhtiöjärjestyksessä olleesta määräyksestä. Löytyykö siitä esimerkiksi lunastuslauseke? Onko tontti oma vai vuokrattu?
  • Mitä ostamaasi huoneistoon kuuluu yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukaan? Eli lukeeko huoneistoselitelmässä 2h+k, mutta huoneistossa onkin myös sauna tai ylimääräinen wc? Tämä voi tarkoittaa, että sauna/wc on tehty esimerkiksi edellisen omistajan muutostyönä. Tällöin vastaat yleensä edellisen omistajan muutostöistä ja niihin liittyvistä korjauksista ja kustannuksista kokonaisuudessaan itse.
  • Jos samalla myydään autopaikka (ilman erillisiä osakkeita), onko autopaikka mainittu huoneistoselitelmässä kuuluvan osakashallintaan?
  • Tarkista vastikeperuste. Onko perusteena pinta-ala vai osakelukumäärä? Onko tämä peruste sama sekä hoitovastikkeessa että rahoitusvastikkeessa? Tarkista mikä on tällä hetkellä vastike per neliö tai per osake ja laske paljonko 50 sentin, euron tai kahden euron korotus vaikuttaa asumisen kustannuksiin. Peritäänkö yhtiössä muita maksuja: vesi, sähkö, autopaikka, sauna?
  • Vertaa yhtiöjärjestyksen ja isännöitsijäntodistuksen tietoja. Vastikeperuste ja muut huoneistoa koskevat oleelliset tiedot, kuten huoneiden lukumäärä, tulisi ilmetä samoin myös isännöitsijäntodistuksesta.
  • Entä onko yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuumääräys, jonka mukaan osakas vastaa enemmästä kuin laissa määrätään? Tämä on yleistä pienissä rivitaloissa, erillistaloissa sekä puutaloissa. Kunnossapitovastuu-määräyksestä tulisi olla maininta myös isännöitsijäntodistuksessa.

4.       Tarkista yhtiön taloudellinen tilanne.

  • Tarkista tilinpäätöstiedot. Onko yhtiölle kertynyt ylijäämää tai alijäämää? Ja mikä on edellisten vuosien tilanne näiltä osin. Yhtiöllä olisi hyvä olla säästöjä kahden kuukauden vastikekrtymän verran.
  • Muodosta käsitys yhtiön kulurakenteesta, onko yllättäviä eriä? Esim. saadut vahingonkorvaukset kertovat tapahtuneista vahingoista, kysy mikä vahinko on korjattu.
  • Mikä on talousarvion vastiketaso? Vertaa jälkilaskelmaan, onko budjetti pitänyt?
  • Onko muilla osakkailla rästejä yhtiölle? (myyntisaamiset)
  • Lue toimintakertomus
  • Löytyykö tilinpäätöksen liitetiedoista mainintaa rasitesopimuksista tms. joilla voi olla vaikutusta yhitön kuluihin?

5.       Isännöitsijäntodistus

  • Tarkista huoneistokohtainen velkaosuus sekä maksamattomat vastikkeet.
  • Löytyykö mainintaa huoneistossa tehdyistä muutostöistä? Poikkeaako huoneiston taso yhtiön perustasosta ja miten muutostyöt on toteutettu? Muista, että osakkaana vastaat itse perustason ylittävästä tasosta. Jos edellisen osakkaan asentama seinä wc hajoaa, eikä seinä wc ole yhtiön perustasoa, vastaat itse korjauksesta.
  • Onko huoneiston käyttötarkoitus asuinhuoneisto? Jos huoneisto on muutettu esimerkiksi liikehuoneistosta asunnoksi tai sinne on tehty muita muutostöitä, onko rakennuslupa hankittu ja piirustukset saatavilla?
  • Usein kannattaa vielä tarkistaa kaava! Mitä naapuriin on tulossa, säilyykö takapihan puistikko tai metsä vai onko vireillä kaavamuutoksia?

Uudiskohteessa huomioitavaa:

Jos olet ostamassa huoneistoa uudiskohteesta selvitä nämä:

7.   Kuka kohteen rakennuttaa. Onko rakennuttaja vakavarainen ja toiminut alalla pitkään? Vai pieni ja uusi yritys, josta ei ole vielä saatavilla suosituksia, kokemuksia tai tilinpäätöstietoja, joiden perusteella rakennusyhtiön luotettavuutta ja taloudellista tilannetta voisi tarkastella. Mitä jos tapahtuu jotain yllättävää, rakennus palaa tai  rakennuttaja menee konkurssiin. Kunhan olet etukäteen tiedostanut millainen riski on ja miten siihen on varauduttu.

8.   Onko asetettu RS-järjestelmän mukaiset vakuudet? Konkurssitilanteessa vakuudet on usein riittämättömät, joten voi olla syytä huolehtia siitä, että asunnon kauppahinta maksetaan vaiheittain valmistumisasteen mukaan.

9.   Lue myös rakennustapaseloste. Miten kohde rakennetaan, mitä materiaaleja tullaan käyttämään?

10.  Tarkista taloussuunnitelma ja merkitse ylös tuleva suunniteltu vastike. Jos ostat huoneiston, muista tarkkailla toteutuuko aiottu vastiketaso. Laske aina paljonko kaikki asumiskustannukset tulevat olemaan.

11.   Maksatko velattoman hinnan ja otat ehkä omaa asuntolainaa vai maksatko vain myyntihinnan ja maksat yhtiölainaa? Kumpi tapa tulee edullisemmaksi? Yleensä uudiskohteessa esimerkiksi kaksi ensimmäistä vuotta ovat lyhennysvapaita ja alkuun maksetaankin pelkkää hoitovastiketta ja lainan korkoa. Pääomavastikkeen maksu aloitetaan vasta myöhemmin. Tällöin asumiskustannukset ovat alkuun alhaiset. Toisaalta yhtiölainan marginaali voi olla alempi kuin omassa asuntolainassa, tästäkin syystä on siis tapauskohtaista, kumpi tapa tulee halvemmaksi. Yhtiölainaan ei kuitenkaan saa maksuvapaita kuukausia, eikä sitä voi välttämättä maksaa esimerkiksi halutessaan pois kerralla.

12.  Muista aina tarkistaa, että maksukykysi riittää pääomavastikkeen maksuun, jos valitset maksaa vain myyntihinnan ja lyhennät lainaa pääomavastikkeen kautta.

13.  Tarkista ehdottomasti myös, onko tontti oma vai vuokratontti vai tonttirahaston, miten lunastushinta määritellään, ja nouseeko hinta vuosittain?

14. Onko yhtiöllä muita sitoumuksia, kuten yhteisjärjestelysopimus tai rasitesopimus?